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Immobilienfonds

Was sind Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds legen ihre Mittel in überwiegend gewerblich genutzten Objekten an, wobei die Anzahl der ausgegebenen Anteile - im Gegensatz zu geschlossenen Fonds - nicht begrenzt ist. Das Portfolio besteht aus zahlreichen, häufig 50 bis 100 Grundstücken. Die Immobilienfonds-Manager achten dabei auf eine ausgewogene Streuung nach Größe, Nutzungsart, Branche der Mieter, Alter und Standorten der Gebäude. Offene Immobilienfonds dürfen in begrenztem Maße weltweit investieren, um von den Entwicklungen aussichtsreicher ausländischer Immobilienmärkte zu profitieren. Ein bestimmter Anteil des Vermögens wird auch in verzinslichen Wertpapieren gehalten, um z.B. günstige Kaufgelegenheiten zu nutzen sowie Bestandsoptimierungen und Ausschüttungen durchführen zu können. Zur Wertentwicklung tragen Miet- und Zinseinnahmen, sowie die in der Regel steuerfreien Wertsteigerungen der Immobilien, bei.

Offene Immobilienfonds sind für Sparer mit einem langfristigen Anlagehorizont interessant. Sie zeichnen sich durch eine geringe Volatilität aus. Das Risiko ist im Vergleich zu Aktien- oder Rentenfonds weitaus geringer. Offene Immobilienfonds eignen sich daher auch gut zur privaten Altersvorsorge.

Die Anlage in Immobilien gilt seit jeher als sichere und ertragreiche Geldanlage, die auch inflationsbedingte Geldwertverluste ausgleichen kann. Für die deutschen Investmentgesellschaften bot es sich deshalb an, den ursprünglich für den Bereich der Wertpapiere entwickelten Investmentgedanken auf die Anlage in Grundstücke auszudehnen. So wurden erstmals 1959 Offene Immobilienfonds aufgelegt.

Nach dem derzeit gültigen Investmentrecht können deutsche Immobilienfonds Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte in Deutschland, in den Staaten der EG, den Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum und weltweit, je nach Inhalt ihrer Vertragsbedingungen, unbegrenzt erwerben. Der deutsche Gesetzgeber hat damit die Möglichkeit zur vollen internationalen Diversifizierung der Immobilienanlagen zugelassen. Lediglich das Fremdwährungsrisiko muß auf 30% begrenzt werden.

Der mit dem Direktbesitz verbundene Arbeitsaufwand wie Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung wird beim Offenen Immobilienfonds von der Investment-Gesellschaft übernommen. Der Anleger erspart sich damit gegenüber dem Direktinvestor die Bemühungen um die Anfangs- und Abschluss-Vermietung, den ärger mit Mietern, die Sorge um die Durchführung notwendiger Reparaturen und nicht zuletzt die kaufmännische Verwaltung. Bei einem Immobilienfonds kann aufgrund der Kostendegression bei einer Vielzahl verwalteter Objekte die Verwaltung wesentlich wirtschaftlicher durchgeführt werden, als dies bei Einzelobjekten möglich ist.

Die Offenen Immobilienfonds bieten auch steuerliche Vorteile. Der von den Offenen Immobilienfondsgesellschaften erwirtschaftete Anlageerfolg setzt sich aus Zinsen, Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien zusammen. Zins- und Mieterträge hat der Anleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Die Wertsteigerungen bleiben dabei nach einer Haltedauer von einem Jahr steuerfrei. Offene Immobilienfonds sind vor allem für diejenigen Anleger interessant, die ihren Steuerfreibetrag bereits zu einem großen Teil ausgeschöpft haben. Offene Immobilienfonds nutzen neben den gesetzlichen Abschreibungsmöglichkeiten im Inland ebenfalls die meist niedrigeren Steuersätze auf Mieterträge im Ausland. Die daraus erwachsenen Steuervorteile geben die Fondsgesellschaften an ihre Anleger weiter.

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