Immobilienfonds
Was sind Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds legen ihre Mittel in überwiegend gewerblich genutzten
Objekten an, wobei die Anzahl der ausgegebenen Anteile - im Gegensatz zu
geschlossenen Fonds - nicht begrenzt ist. Das Portfolio besteht aus
zahlreichen, häufig 50 bis 100 Grundstücken. Die Immobilienfonds-Manager
achten dabei auf eine ausgewogene Streuung nach Größe, Nutzungsart, Branche
der Mieter, Alter und Standorten der Gebäude. Offene Immobilienfonds dürfen
in begrenztem Maße weltweit investieren, um von den Entwicklungen
aussichtsreicher ausländischer Immobilienmärkte zu profitieren. Ein
bestimmter Anteil des Vermögens wird auch in verzinslichen Wertpapieren
gehalten, um z.B. günstige Kaufgelegenheiten zu nutzen sowie
Bestandsoptimierungen und Ausschüttungen durchführen zu können. Zur
Wertentwicklung tragen Miet- und Zinseinnahmen, sowie die in der Regel
steuerfreien Wertsteigerungen der Immobilien, bei.
Offene Immobilienfonds sind für Sparer mit einem langfristigen
Anlagehorizont interessant. Sie zeichnen sich durch eine geringe Volatilität
aus. Das Risiko ist im Vergleich zu Aktien- oder Rentenfonds weitaus
geringer. Offene Immobilienfonds eignen sich daher auch gut zur privaten
Altersvorsorge.
Die Anlage in Immobilien gilt seit jeher als sichere und ertragreiche
Geldanlage, die auch inflationsbedingte Geldwertverluste ausgleichen kann.
Für die deutschen Investmentgesellschaften bot es sich deshalb an, den
ursprünglich für den Bereich der Wertpapiere entwickelten Investmentgedanken
auf die Anlage in Grundstücke auszudehnen. So wurden erstmals 1959 Offene
Immobilienfonds aufgelegt.
Nach dem derzeit gültigen Investmentrecht können deutsche Immobilienfonds
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte in Deutschland, in den Staaten der
EG, den Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum
und weltweit, je nach Inhalt ihrer Vertragsbedingungen, unbegrenzt erwerben.
Der deutsche Gesetzgeber hat damit die Möglichkeit zur vollen
internationalen Diversifizierung der Immobilienanlagen zugelassen. Lediglich
das Fremdwährungsrisiko muß auf 30% begrenzt werden.
Der mit dem Direktbesitz verbundene Arbeitsaufwand wie Vermietung,
Verwaltung und Instandhaltung wird beim Offenen Immobilienfonds von der
Investment-Gesellschaft übernommen. Der Anleger erspart sich damit gegenüber
dem Direktinvestor die Bemühungen um die Anfangs- und Abschluss-Vermietung,
den ärger mit Mietern, die Sorge um die Durchführung notwendiger Reparaturen
und nicht zuletzt die kaufmännische Verwaltung. Bei einem Immobilienfonds
kann aufgrund der Kostendegression bei einer Vielzahl verwalteter Objekte
die Verwaltung wesentlich wirtschaftlicher durchgeführt werden, als dies bei
Einzelobjekten möglich ist.
Die Offenen Immobilienfonds bieten auch steuerliche Vorteile. Der von den
Offenen Immobilienfondsgesellschaften erwirtschaftete Anlageerfolg setzt
sich aus Zinsen, Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien zusammen.
Zins- und Mieterträge hat der Anleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu
versteuern. Die Wertsteigerungen bleiben dabei nach einer Haltedauer von
einem Jahr steuerfrei. Offene Immobilienfonds sind vor allem für diejenigen
Anleger interessant, die ihren Steuerfreibetrag bereits zu einem großen Teil
ausgeschöpft haben. Offene Immobilienfonds nutzen neben den gesetzlichen
Abschreibungsmöglichkeiten im Inland ebenfalls die meist niedrigeren
Steuersätze auf Mieterträge im Ausland. Die daraus erwachsenen
Steuervorteile geben die Fondsgesellschaften an ihre Anleger weiter.
